土地の評価・課税のしくみ

評価のしくみ

固定資産評価基準に基づき、地目別に定められた評価方法により評価します。
具体的には以下のとおりです。

• 地目
  田、畑、宅地、鉱泉地、池沼、山林、牧場、原野並びに雑種地をいいます。固定資産税の評価上の地目は、登記簿上の地目にかかわりなく、その年の1月1日（賦課期日）現在の現況の地目によります。
• 地積
  原則として登記簿に登記されている地積によります。
• 価格
  固定資産評価基準に基づき、売買実例価格をもとに算定した正常売買価格を基礎として求めます。宅地については、地価公示価格、地価調査価格、不動産鑑定士による鑑定価格等を参考にこれらの7割を目途としています。

地目別の評価方法

宅地（市街地宅地評価法）

1. 道路の状況、公共施設からの距離、その他宅地の利用上の便を考慮して地区・地域を区分
2. 標準地（奥行、間口、形状等が標準的なもの）の選定
3. 主要な街路の路線価の付設
4. その他の街路の路線価の付設
5. 地区・地域内の各筆の評価

※市内の路線価、標準宅地は税務課で公開しているほか、インターネット（全国地価マップ）でご覧いただけます。

宅地（その他宅地評価法）

状況の類似する地区ごとに標準宅地を選定し、その適正な時価に比準して各筆を評価します。

農地、山林の評価方法

原則として、宅地の場合と同様に標準地を選定し、その適正な時価に比準して各筆を評価します。
ただし、市街化区域農地や宅地等への転用許可を受けた農地等については、状況が類似する宅地等の評価額を基準として求めた価格から造成費を控除した価格によって評価します。

牧場、原野、雑種地等の評価方法

売買実例や付近の土地の評価額に基づく等の方法により評価します。

課税のしくみ

課税標準額とは税額計算のもとになる額のことをいい、原則として評価額が課税標準額となりますが、宅地については、住宅用地に対する課税標準の特例や評価額が上昇した場合であっても税負担の上昇は緩やかになるよう、課税標準額を徐々に是正する負担調整措置が講じられています。

宅地

住宅用地に対する課税標準の特例

住宅用地は、その税負担を軽減する必要から、その面積の広さによって、小規模住宅用地と一般住宅用地に分けて特例措置が適用されます。 特例率は以下のとおりです。

住宅用地特例率（住宅1戸）

区分	固定資産税	特例区分
200平方メートルまでの住宅用地	評価額×6分の1	小規模住宅用地
200平方メートルを超える分の住宅用地	評価額×3分の1	一般住宅用地

※住宅の延床面積の10倍を超える部分については、特例は適用されません。

負担調整措置

税負担の均衡化を図るため、「負担水準」という考え方が平成9年度から導入され、今年度の評価額や本則課税標準額に対する前年度の課税標準額の割合により、負担調整の方法が決まるしくみとなっています。

平成24年度税制改正により、住宅用地の負担調整措置が見直され、据置特例が平成26年度で廃止されることになりました。

平成24年度、平成25年度は経過措置が設けられ、負担水準90％以上の住宅用地については据置特例が存続されます。 なお、商業地等（店舗、工場、駐車場等）については現行通り変更はありません。 詳しくは添付ファイルを参照してください。

※負担水準＝前年度課税標準額÷今年度評価額（×住宅用地特例率）

商業地等の宅地

負担水準	負担調整
70％を超える	今年度評価額の70％
60％以上70％以下	前年度課税標準額を据え置き
20％以上60％未満	前年度課税標準額＋今年度評価額×5％
20％未満	今年度評価額の20％

住宅用地

負担水準	負担調整
90％以上	前年度課税標準額を据え置き（据置特例は平成25年度まで）
20％以上90％未満	前年度課税標準額＋今年度本則課税標準額×5％
20％未満	今年度本則課税標準額×20％

※本則課税標準額とは、評価額に住宅用地特例を適用した後の額をいいます。

農地

一般農地

一般農地は、市街化区域農地や転用許可を受けた農地などを除いたものです。一般農地についても、評価額に対する前年度課税標準額の割合に応じた負担調整措置が適用されます。

一般農地の負担調整率

負担水準	負担調整率
90％以上	1.025
80％以上90％未満	1.05
70％以上80％未満	1.075
70％未満	1.10

市街化区域農地

市街化区域農地は、市街化区域内の農地で一般農地とは評価方法が異なりますが、原則として評価額に3分の1を乗じた額が課税標準額となり、一般農地と同様の負担調整措置が適用されます。

関連リンク

• 全国地価マップ（外部リンク）

添付ファイル

• 宅地の負担調整措置 （PDF 14.1KB）