家屋の評価・課税のしくみ

評価のしくみ

家屋の要件

• 外気遮断性
• 土地との定着性
• 用途性

固定資産税の課税対象となる家屋は、不動産登記法の建物とその意義を同じくするものであり、上記3つが全てあてはまることが要件です。

家屋の判定時期

1月1日現在に存在する家屋
※新築中の家屋については、1月1日現在にその家屋の一連の工事が完了していなければ、その当該賦課年度は課税されません。なお、年の途中で完成されても完成後の翌月から課税されるなどの「月割り」はありません。完成年の翌年度からの課税となります。
例：令和6年2月1日完成の場合は令和7年度から課税となります。

現地調査

完成後、現地調査する際の主な確認事項

• 資材や仕上げの判定
  屋根、外壁、内壁、天井、床、柱など
• 建築設備の個数など
  ユニットバス、システムキッチン、トイレなど
  ※建築設備は、家屋と構造上一体となっている設備が対象です。壁掛けエアコンは対象外ですが、ビルトインエアコンは対象になります。
• その他
  基礎、造作、建具など

固定資産評価基準

総務大臣が定めた固定資産評価基準によって、市町村長は固定資産の価格を決定しなければならないものとされています。この評価基準にもとづいて、現地調査を行い価格（評価額）を決定します。
なお、家屋の評価は、再建築費評点数を求めて評価する再建築価格方式と呼ばれており、建築工事費や実売買価格などをもとに評価額が決定されるものではありません。
※再建築費評点数とは、固定資産評価基準にもとづいて評価の対象となった家屋と同一のものを、評価の時点においてその場所に新築するものとした場合に必要とされる建築費です。

課税のしくみ

評価額

再建築費評点数に年数が経つにつれて家屋が傷んでくる減価分（経年減点補正率）を考慮し、また、物価水準や設計監理費などの費用（一点単価）を乗じて評価額を算出します。
〔算出式〕
評価額＝再建築費評点数×経年減点補正率×一点単価

課税標準額、税額

上記で算出した評価額が課税標準額（1,000円未満切捨て）となり、それに税率（1.4％）を乗じて税額（100円未満切捨て）を求めます。市街化区域内にある家屋は、別に都市計画税（税率0.2％）が課税されます。
なお、課税標準額（家屋の合計）が免税点（20万円）未満の場合は、家屋にかかる固定資産税は課税されません。
〔算出式〕
税額＝課税標準額×税率

評価替え

3年ごとに（令和は3の倍数年度）、物価の変動や家屋の経過年数による傷みを評価額に反映させる評価額の見直しを行います。
〔算出式〕
評価額＝（再建築費評点数（前年度再建築費評点数×再建築費評点補正率））×経年減点補正率×一点単価
※再建築費評点補正率が物価の変動を考慮する補正率です。
※経年減点補正率は、構造及び用途などの区分に応じて定められていて下限（最終残価率）は2割と設定されています。（一般的な木造の専用住宅は25年で下限に達します。）

新築住宅に対する減額措置

新築された住宅は、新築後一定期間家屋にかかる固定資産税額が減額されます。減額措置の適用関係は次のとおりです。

適用要件

• 専用住宅や併用住宅であること。
  ※併用住宅の場合は、居住部分の床面積が全体の2分の1以上であること。
• 床面積が50平方メートル以上（1戸建以外の貸家住宅の場合40平方メートル以上）280平方メートル以下であること。

減額の範囲

• 居住部分のみであり、併用住宅の店舗などの部分は減額対象となりません。
• 居住部分の床面積のうち120平方メートルが減額対象となります。

減額される額

• 家屋に係る固定資産税額の2分の1が減額されます。

減額される期間

• 一般住宅　新築後3年度分の期間
  （3階建以上の中高層耐火住宅などは5年度分の期間）
• 長期優良住宅　新築後5年度分の期間
  （3階建以上の中高層耐火住宅などは7年度分の期間）

計算例

構造、種類：木造2階建て　専用住宅
建築年月日：令和5年5月1日
延べ床面積：125平方メートル
評価額：10,000,000円

• 本来の税額
  固定資産税　10,000,000×1.4％＝140,000円
  都市計画税　10,000,000×0.2％＝20,000円
  合計　160,000円
  ※都市計画税は市街化区域の場合のみ課税されます。
• 減額される額
  固定資産税　10,000,000×1.4％×120平方メートル/125平方メートル×2分の1＝67,200円
  ※都市計画税は減額されません。
• 令和6年度の税額
  160,000－67,200＝92,800円